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Novidades em Desenvolvimento Imobiliário

Sai o Regime Especial para incorporações

A Receita Federal baixou em dezembro a Instrução Normativa 474, dispondo sobre o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pela Lei 10.931/2004. A opção por esse regime implica a retenção de 7% das receitas mensais recebidas, a título de IR, CSLL, PIS e Cofins. Nesta regulamentação, a Receita Federal determinou, entre outras, as seguintes regras:

1) O regime especial de tributação tem caráter irrevogável durante o período em que perdurarem os créditos ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

2) Para cada incorporação sujeita ao RET a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de 7% das receitas mensais recebidas, podendo ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. Cabe recordar que nesse percentual foram unificados os seguintes tributos e contribuições: IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/PASEP e COFINS.

3) Na hipótese da empresa estar amparada por decisão judicial em relação ao pagamento que qualquer um dos tributos acima especificados, deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas.

4) Entende-se por receitas mensais o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

5) Do valor dos tributos devidos pelo RET, em cada período de apuração, poderá ser deduzido, por tributo ou contribuição, o valor do IRPJ e das contribuições pagos.

6) O termo de opção pelo RET deverá ser entregue na unidade da SRF a que estiver jurisdicionada a matriz da incorporadora, mesmo quando a incorporação objeto do RET estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da Receita.

7) Os créditos tributários devidos pela incorporadora no RET não poderão ser objeto de parcelamento;

8) O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET, que poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora;

9) A incorporadora deverá utilizar no DARF o código 4095 e o n° específico de inscrição da incorporação objeto do RET no CNPJ, devendo inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto do RET;

Cabe esclarecer que um dos pontos discutidos com alguns integrantes do Governo Federal foi a questão da inscrição no CNPJ. O setor vinha defendendo a possibilidade de que a incorporação afetada, objeto do RET, pudesse ser inscrita com o CNPJ da filial da incorporadora ou então mediante algum procedimento operacional igualmente simples. Essas reivindicações tinham sido acertadas com os integrantes do Governo Federal.

Ocorre, porém, que ao regulamentar a Lei 10.931/04, a Receita Federal acabou por exigir a abertura de CNPJ específico, para cada uma das incorporações afetadas objeto do RET.

Essa exigência de abertura de uma empresa distinta para cada incorporação imobiliária afetada sob tal regime, ao ver do Setor Jurídico do SindusCon-SP, aumenta a dificuldade operacional para as incorporadoras, por criar mais burocracia e mais sistemas de controle.

Fonte: Sinduscon/SP - Construmail 1138